Oleh : Indrianto Kusbandono *)
SEJATINYA Pajak Penghasilan atas sewa tanah dan/atau bangunan, salah satu contohnya rumah toko sudah diatur sejak 1996, namun hingga kini masih banyak belum diketahui oleh masyarakat.
Di perkotaan hingga pedesaan sudah sangat umum kita jumpai bangunan rumah toko yang disewakan oleh masyarakat untuk membuka usaha. Kepemilikan tanah dan bangunan dimiliki oleh orang pribadi/badan hukum tersebut disewakan ke orang pribadi/badan hukum juga.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 definisi Pajak Penghasilan (PPh) Final atas penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan adalah pajak yang dikenakan terhadap penghasilan yang diterima atau diperoleh wajib pajak dari transaksi penyewaan tanah dan/atau bangunan.
Penting untuk diketahui yang menjadi Objek PPh Final ini adalah penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan, baik berupa tanah kosong, bangunan tempat tinggal, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran, gudang, bangunan industri, dan properti sejenis lainnya.
Kemudian yang menjadi Subjek PPh Final adalah orang pribadi atau badan yang menerima penghasilan dari sewa tersebut, baik dari sesama individu maupun perusahaan.
Besar tarif Pajak Penghasilan Final yang dikenakan atas penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan adalah 10 persen dari jumlah bruto nilai sewa. Yang dimaksud dengan jumlah bruto di sini termasuk semua biaya yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa termasuk biaya perawatan, biaya fasilitas, atau biaya lain yang berkaitan dengan penyewaan tersebut, baik yang perjanjiannya dibuat terpisah maupun yang disatukan.
Siapakah yang memiliki kewajiban memotongan dan menyetorkan pajaknya? Dalam praktik umum di lapangan terdapat 2 (dua) kondisi sebagai berikut: 1. Jika penyewa adalah badan usaha (PT, CV, yayasan, koperasi, dsb.), maka penyewa berkewajiban memotong PPh Final 10% dari nilai sewa dan menyetorkannya ke kas negara. 2. Jika penyewa adalah orang pribadi, maka pemotongan dan penyetoran PPh Final menjadi tanggung jawab pemilik bangunan (penerima penghasilan dalam hal ini bisa orang pribadi atau badan usaha).
Pihak yang melakukan penyetoran wajib membuat bukti potong, melaporkan pajak tersebut dalam SPT PPh Unifikasi, dan menyetor pajaknya ke bank.
Agar mudah memahami berikut 2 (dua) buah contoh perhitungan PPh Final atas Sewa Ruko.
Contoh Kasus 1: Penyewa adalah Badan Usaha.
PT Maju Terus menyewa sebuah ruko milik Bapak Andi selama 1 tahun dengan nilai sewa sebesar Rp120.000.000,00 (dibayar penuh di awal). Dalam kontrak, tidak ada biaya tambahan lain.
Perhitungan PPh Final: Nilai sewa bruto: Rp 120.000.000,00. Tarif PPh Final: 10%. Pajak yang dipotong oleh PT Maju Terus:=10%×Rp120.000.000,00 = Rp12.000.000,00.
PT Maju Terus akan membuat lalu menyerahkan bukti potong PPh kepada Bapak Andi, melaporkan SPT PPh Unifikasi, dan menyetorkan Rp12.000.000,00 ke kas negara melalui bank sebagai PPh Final atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan. Untuk itu Bapak Andi menerima bersih uang sewa sebesar Rp108.000.000,00 (Rp120 juta – Rp12 juta).
Contoh Kasus 2: Penyewa adalah Orang Pribadi.
Ibu Rina menyewa ruko milik Ibu Fonda untuk usaha butik selama 1 tahun dengan nilai sewa Rp22.000.000,00, dibayar penuh di awal. Karena Ibu Rina adalah orang pribadi, maka Ibu Fonda harus menyetor sendiri PPh Finalnya.
Perhitungan PPh Final: Nilai sewa bruto: Rp22.000.000,00. Tarif PPh Final: 10 persen. PPh Final yang harus dibayar Ibu Fonda: 10%×Rp22.000.000,00= Rp2.200.000,00.
Ibu Fonda wajib membuat bukti potong setor sendiri, melaporkan SPT PPh Unifikasi, dan menyetorkan Rp2.200.000,00 ke kas negara melalui bank sebagai PPh Final atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan. Untuk itu Ibu Fonda menerima bersih uang sewa sebesar Rp19.800.000,00 (Rp22.000.000,00 – Rp2.200.000,00).
Kapan pajak ini harus disetor? PPh Final atas sewa tanah dan/atau bangunan wajib disetor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan terutangnya pajak. Sementara, pelaporan dalam SPT PPh Unifikasi dilakukan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
Contoh dalam praktik di lapangan jika sewa dibayar pada bulan Juli, maka: Penyetoran PPh Final di bank paling lambat tanggal 15 Agustus. Pelaporan SPT PPh Unifikasi tanggal 20 Agustus.
Baca Juga: 21 Pelaku IKM Makanan Olahan di Palu Terima Sertifikat Halal Disperdagind
Kesimpulan
PPh Final atas penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan, termasuk ruko, merupakan kewajiban perpajakan yang penting bagi para pemilik properti. Dengan tarif tetap sebesar 10% dari penghasilan bruto. Secara berurutan kewajiban perpajakan yang melekat sebagai berikut: 1) buat bukti potong pajak. 2) lapor SPT PPh Unifikasi. 3) membayar pajak di bank. 4) memasukan penghasilan ini dalam SPT PPh Tahunan pada bagian Penghasilan yang Dikenakan PPh Bersifat Final.
Penting untuk diketahui oleh pemilik bangunan perlu memahami siapa yang menyewa properti mereka —apakah badan usaha atau perorangan— karena hal itu menentukan siapa yang wajib memotong dan menyetor PPh Final.
Dengan kepatuhan terhadap kewajiban ini, membuktikan wajib pajak berkontribusi langsung kepada pembangunan negara dan sekaligus memiliki hak sebagai warga negara untuk mendapatkan fasilitas yang layak dari negara.
*) Penulis adalah Fungsional Penyuluh Pajak Ahli Muda, Kantor Wilayah DJP Sulawesi Utara, Tengah, Gorontalo, dan Maluku Utara. Cara Mudah Memahami Pajak Penghasilan atas Sewa Rumah Toko (Ruko)
Editor : Muchsin Siradjudin